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Resultados al Primer Trimestre de 1999. Pesos de Poder Adquisitivo al 31 de Marzo de 1999. RESUMEN DE RESULTADOS
Primer Trimestre:
Ultimos Doce Meses a Marzo de 1999:
Balance General al 31 de Marzo 1999:
REPORTE DEL DIRECTOR. Durante el primer trimestre de 1999, Consorcio ARA incrementó sus ventas de unidades en 20.3%. La venta total de vivienda creció de 1,460 unidades durante el primer trimestre de 1998 a 1,756 unidades en el primer trimestre de 1999. El desglose de estos datos se encuentra a continuación:
La operación de Consorcio ARA en el sector de Prosavi generó ingresos por $16.0 millones derivados del reconocimiento de 159 unidades construidas y vendidas durante este trimestre. Las operaciones de Prosavi se derivan de la obtención de backlog por 2,800 unidades ocurrida en junio de 1997. A la fecha no se han subastado hipotecas adicionales lo que ubica el termino de operaciones en esta línea de mercado en el año 2000. Por lo que en este año se esperan menores operaciones que en 1998. La operación con el INFONAVIT repercutió en un muy importante crecimiento derivado de nuestros esfuerzos así como de la excelente gestión del grupo directivo a cargo del instituto. En términos de unidades vendidas, éstas aumentaron de 268 unidades durante el primer trimestre de 1998 a 581 viviendas durante el primer trimestre de 1999, lo cual representa un incremento del 116.8% en volumen y de 114.5% en ingresos. El volumen de ventas de FOVI-FOVISSSTE en el trimestre creció un 15.8% en relación al mismo trimestre del año pasado, para cerrar con 870 viviendas; representando un incremento de 21.6% en ingresos para llegar a $152.0 millones. Nuestras operaciones dentro del sector de interés social se vieron marcadas por un positivo desempeño durante el primer trimestre del año. En total dicha venta creció un 42.4% de 1,019 durante el primer trimestre de 1998 a 1,451 unidades durante el primer trimestre de 1999 teniendo una expansión en ingresos del 45.6%. Las unidades de tipo medio se contrajeron en un 31.7%. Estos resultados eran los esperados debido al cambio en la política de parte de la banca comercial, quien se retiró momentáneamente del negocio. Cabe mencionar que durante el trimestre en cuestión se registraron 93 unidades vendidas a través de créditos hipotecarios de tipo B3 por parte de FOVI. Poco a poco este tipo de hipoteca tomara mayor presencia al consolidarse como la hipoteca de vivienda media por excelencia. Es importante hacer notar que Grupo Financiero Bital ha escogido al producto de ARA para ser el canal de su reinserción piloto en los mercados hipotecarios. A partir de este primer trimestre de 1999 nuestros clientes tienen la opción de financiar la compra de nuestros productos de tipo medio y residenciales a través del nuevo y exclusivo esquema crédito hipotecario Bital-ARA. La línea de negocio de vivienda residencial incrementó su volumen en un 27.8% con una expansión en ingresos del 36.5% de trimestre a trimestre. Hoy por hoy es una pequeña parte de la mezcla del volumen de ventas la que corresponde a tipo residencial (1.3%). Lo que se vendió en el trimestre ha sido colocado a través de ventas al contado, así como financiamientos propios de la empresa y como ya se menciono, los financiamientos de Bital serán, cada vez mas, una opción muy socorrida por nuestros clientes. En la medida que los nuevos desarrollos planeados para el año comiencen a operar, las ventas en este segmento tendrán un repunte aun más importante. Durante el primer trimestre de 1999 los precios promedio de venta de los productos de Consorcio Ara experimentaron un comportamiento mixto. El precio de venta de vivienda a través de FOVI-FOVISSSTE experimento un incremento del 4.9%. A nivel global el precio de nuestra vivienda de interés social incrementó un 2.2% debido al cambio en la mezcla de ventas. El precio promedio de la vivienda de tipo medio disminuyo un 32.7%. Esto se debe a que el precio promedio del primer trimestre de 99 incluye viviendas B3 en un 75% mientras que no ocurre lo mismo en el primer trimestre de 98. El desglose de esta información se detalla a continuación:
ESTADO DE RESULTADOS, 1° Trimestre de 1999 VS 1° Trimestre de 1998.
El efecto combinado de las ventas causó que los ingresos de Consorcio Ara crecieran 19.8% en términos reales de $270.0 millones durante el primer trimestre de 1998 a $323.5 millones durante el primer trimestre de 1999. Cabe destacar que este desempeño es mayor al 15% que se tenia proyectado para el año. Consorcio Ara ha tenido la flexibilidad para sustituir ingreso de tipo medio con ventas adicionales de vivienda de interés social. El costo de ventas creció un 20.6% de $189.8 millones al cierre del primer trimestre de 1998 a $229.0 millones al cierre del primer trimestre de 1999. Este incremento es un poco mayor que el experimentado por los ingresos debido básicamente a la mezcla de ventas y la participación en nuevos mercados. La utilidad bruta para el primer trimestre de 1999 fue superior a la del primer trimestre del año anterior en un 17.9% al alcanzar los $94.5 millones. Lo cual generó un margen bruto global de 29.2% sobre ventas. Los márgenes brutos por segmento son desglosados a continuación:
La vivienda de interés social comercializada por Consorcio Ara sigue siendo de las de mayor precio y mejor valor del mercado, lo que ha permitido mantener los mejores márgenes de la industria.
GASTOS GENERALES Y DE ADMINISTRACION Los gastos generales y de administración como porcentaje de ventas fue de 7.6%. Durante el primer trimestre de 1999 estos ascendieron a $24.7 millones. Cabe mencionar que el primer trimestre del año historicamente es el de menor ingreso. El componente fijo de los gastos de administracion es la causa de que estos sean, como porcentaje de las ventas, los mayores del año. Asimismo, cabe mencionar que se ha erogado el 0.2% de los ingresos en medidas conducentes a minimizar el efecto del año 2000. La utilidad de operación de Consorcio Ara durante el primer trimestre de 1999 alcanzó los $70.0 millones. Esto representa un incremento real del 15.5% con respecto al primer trimestre del año anterior. El margen correspondiente se mantiene en niveles de 21.6%. Este nivel es suficiente para alcanzar la meta del 22% esperado para 1999. Durante el primer trimestre de 1999, Consorcio Ara generó $75.8 millones de pesos de EBITDA, de los cuales $6.1 son producto de la depreciación. El margen resultante fue de 23.4% durante el primer trimestre de 1999. COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO El costo integral de financiamiento decreció un 16.8% de $29.4 millones durante el primer trimestre de 1998 a $24.4 millones durante el primer trimestre de 1999. Su desglose se muestra a continuación:
El interés devengado de créditos puentes que no había durante el primer trimestre de 1998 causo que el interés pagado se viera incrementado en un 159.7%. El incremento de efectivo del primer trimestre de 1998 al de 1999 tuvo como resultado una ganancia de intereses de $17.6 millones un 159.8% mayor. Algo de la tierra que se compró en la frontera noroeste del país se pacto en dólares y a un plazo corto; Como consecuencia de esto y de las fluctuaciones el efecto cambiario dentro del costo fue un 179.4% mejor al del año anterior. El efecto combinado de estos aspectos da un total de $24.4 millones como costo integral de financiamiento. Cabe hacer notar que nuestro EBITDA es 3.1 veces mayor que esta cantidad y que puede cubrir los intereses en casi 5 veces.
Las asociaciones en participación han visto su volumen decrecer un 52.7%. Esto se debe a la contracción natural de la venta de tipo medio. La participación en dichas asociaciones paso de $2.4 a $0.1 millones de pesos debido a lo ya mencionado y a el hecho de que las asociaciones en participación en México han comenzado a pagar impuestos en lo particular. Como parte del apoyo de las autoridades mexicanas a las empresas desarrolladoras de vivienda en México, Consorcio ARA puede deducir el monto invertido en inventario de reserva territorial para vivienda. La empresa pagó impuestos durante el primer trimestre por la cantidad de $3.3 millones, lo que representa el 1.0% de los ingresos. La utilidad neta del primer trimestre del año alcanzó los $43.0 millones, cantidad superior a la del primer trimestre del año anterior en un 30.0%. El margen neto alcanzado fue del 13.3%.
ABRIL de 1998 a MARZO de 1999 (UDM) Durante el periodo comprendido entre Abril y Marzo de 1999, Consorcio Ara reconoció ingresos por un volumen 44.5% mayor que en el periodo comparable anterior. Las ventas totales de unidades crecieron de 6,511 unidades a 9,411 en 1998 y 1999 respectivamente. El desglose se da a continuación:
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