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Resultados al Segundo Trimestre de 2000. Pesos de Poder Adquisitivo al 30 de Junio de 2000. RESUMEN DE RESULTADOS Segundo Trimestre:
UDM a junio del 2000:
Balance General al 30 de Junio 2000:
REPORTE DEL DIRECTOR. Durante el segundo trimestre de 2000, Consorcio ARA incrementó sus ventas de unidades en 35.1%. La venta total de vivienda creció de 2,333 unidades durante el segundo trimestre de 1999 a 3,152 unidades en el segundo trimestre de 2000. El desglose de estos datos se encuentra a continuación:
En el transcurso de este trimestre iniciamos la venta de vivienda Progresiva de Interés Social, dicha vivienda es un producto muy similar al de Prosavi, colocado a través de Infonavit con un mayor precio de venta, por este motivo hemos renombrado al sector de Prosavi como Prosavi-Progresiva. Las operaciones en este sector fueron las de mayor crecimiento en el trimestre, registrando un incremento en unidades del 123.8% y del 127.0% en ingresos comparándolos con el mismo trimestre del año anterior. De las 320 unidades vendidas a través de este sector 91 viviendas fueron vendidas por medio de Infonavit. En términos de unidades vendidas, las ventas con financiamiento INFONAVIT aumentaron de 1,156 unidades durante el segundo trimestre de 1999 a 1,281 viviendas durante el segundo trimestre de 2000, lo cual representa un incremento del 10.8% en volumen y de 9.7% en ingresos. El volumen de ventas de FOVI-FOVISSSTE en el trimestre creció un 33.8% con relación al mismo trimestre del año pasado, para cerrar con 1,141 viviendas; representando un incremento de 33.1% en ingresos para llegar a $237.8 millones. Nuestras operaciones dentro del sector de interés social se vieron marcadas por un positivo desempeño durante el segundo trimestre del año. En total, dicha venta creció un 20.6% de 2,009 durante el segundo trimestre de 1999 a 2,422 unidades durante el segundo trimestre de 2000 teniendo una expansión en ingresos del 20.2%. El sector de tipo medio tuvo un incremento del 142.7% en unidades totales, y sin considerar las asociaciones en participación el crecimiento fue del 120.0%. El incremento en ingresos fué del 123.7% comparándolos con el mismo periodo del año anterior. De las 381 unidades de tipo medio vendidas en el trimestre, se registraron 72 unidades vendidas a través de Bital con el exclusivo programa Bital-ARA y el resto de las unidades vendidas a través de créditos hipotecarios de tipo B3 por parte de FOVI.
La línea de negocio de vivienda residencial tuvo un incremento del 27.1% en ingresos de trimestre a trimestre. Las aperturas de Acapulco, Herrerias y Santa Mónica darán dinamismo a esta línea de negocios. La recuperación económica esperada en México para los próximos años redundará en mayores volúmenes de venta para tipo medio y residencial. Durante el segundo trimestre de 2000 los precios promedio de venta de los productos de Consorcio Ara experimentaron un buen comportamiento. El precio de venta de vivienda Prosavi-Progresiva, residencial y tipo medio incrementó, mientras el precio de la vivienda Interés Social se contrajo. El desglose de esta información se detalla a continuación:
Cabe mencionar que el incremento del 1.5% en el precio promedio de la vivienda Prosavi-Progresiva se debe a la nueva hipoteca Progresiva comercializada por Consorcio ARA y financiada por Infonavit. ESTADO DE RESULTADOS, 2° Trimestre de 2000 VS 2° Trimestre de 1999.
El efecto combinado de las ventas causó que los ingresos de Consorcio Ara crecieran 36.7% en términos reales de $492.1 millones durante el segundo trimestre de 1999 a $672.8 millones durante el segundo trimestre de 2000. El dinamismo del mercado fue capitalizado por Consorcio ARA. El costo de ventas creció un 36.8% de $348.0 millones al cierre del segundo trimestre de 1999 a $476.1 millones al cierre del segundo trimestre de 2000. Este incremento esta en línea con el experimentado por los ingresos. La utilidad bruta para el segundo trimestre de 2000 fue superior a la del segundo trimestre del año anterior en un 36.4% al alcanzar los $196.7 millones. Lo cual generó un margen bruto global de 29.2% sobre ventas. Los márgenes brutos por segmento son desglosados a continuación:
Debido a la entrada de la nueva vivienda Progresiva en el sector de Prosavi-Progresiva vemos un ligero incremento en el márgen bruto de este sector, ya que se comercializa una vivienda similar a la del Prosavi con un mejor precio. El margen bruto en este sector incremento al 22.9% sobre ventas. La vivienda de interés social comercializada por Consorcio Ara tiene un excelente precio, lo que ha permitido mantener los márgenes en niveles de liderazgo. GASTOS GENERALES Y DE ADMINISTRACION Los gastos generales y de administración como porcentaje de ventas fueron de 7.3%. Durante el segundo trimestre de 2000, estos ascendieron a $49.1 millones. La utilidad de operación de Consorcio Ara durante el segundo trimestre de 2000 alcanzó los $147.6 millones. Esto representa un incremento real del 38.1% con respecto al segundo trimestre del año anterior. El margen correspondiente alcanzó niveles de 21.9%. Durante el segundo trimestre de 2000, Consorcio Ara generó $156.7 millones de EBITDA, de los cuales solo $9.1 son producto de la depreciación. El margen resultante fue de 23.3% durante el segundo trimestre de 2000. Esta cifra representa un crecimiento del EBITDA de un 38.3% con respecto al segundo trimestre de 1999. COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO El costo integral de financiamiento disminuyó un 56.2% de $12.0 millones durante el segundo trimestre de 1999 a $5.3 millones durante el segundo trimestre de 2000. Su desglose se muestra a continuación:
Los créditos puente y de otra índole contratados causaron que el interés pagado se viera incrementado en un 16.9%. El efectivo del segundo trimestre de 1999 al 2000 se mantuvo en niveles similares, como resultado a las diferencias en las tasas reales del mercado se obtuvo una ganancia de intereses de $12.5 millones un 7.5% menor al del año pasado. Parte de los terrenos que se compraron en la frontera noroeste del país y en la zona metropolitana de la ciudad de México se pacto en dólares y a un plazo corto. Como consecuencia de las fluctuaciones del tipo de cambio tuvieron un efecto desfavorable de $2.2 millones. El REPOMO se vio disminuido en 136.4% por el efecto de registrar el pasivo de los impuestos diferidos al principio del año 2000 en la entrada en vigor del nuevo principio de contabilidad D-4. El efecto de reflejar los impuestos diferidos como pasivo generó un REPOMO favorable a la empresa de $10.5 millones. Cabe hacer notar que nuestro EBITDA es 29.8 veces mayor que los 5.3 millones del costo integral de financiamiento y que puede cubrir los intereses pagados en más de 7.8 veces. Las asociaciones en participación han visto su volumen crecer de 52 unidades a 150 unidades. Esto se debe a la entrada de hipotecas B3 de FOVI al mercado, por lo que este trimestre se registraron 107 ventas a través de este tipo de hipotecas. Con la entrada en vigor de la nueva norma D-4, la compañía registro en el segundo trimestre un impuesto sobre la renta diferido por la cantidad de $47.5 millones y un ISR pagado por $6.6 millones. Así el ISR total alcanzo los $54.4 millones. La utilidad neta total del segundo trimestre del año alcanzó los $91.2 millones con un margen neto de 13.6%. Si no se tomaran en cuenta los efectos del D-4 en el REPOMO y en los impuestos, la utilidad neta comparable con el mismo periodo del año anterior sería de $128.2 millones un 41.9% mayor, el margen neto sería de 19.1%. JULIO de 1999 a JUNIO de 2000 (UDM) Los resultados de los últimos doce meses se presentan a continuación:
PRECIOS PROMEDIO (UDM)
ESTADO DE RESULTADOS, (UDM)
UTILIDAD BRUTA (UDM)
COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO (UDM)
UTILIDAD NETA (UDM) La utilidad neta de los últimos doce meses finalizados en Junio del 2000 alcanzó los $511.0 millones. Si no se tomara en cuenta los efectos del D-4 en el REPOMO y en los impuestos diferidos, la utilidad neta sería de $589.2 millones, el margen neto sería de 19.3% y la utilidad por acción de $1.80. Tomando en cuenta lo anterior y el split de 3 a 1 realizado en Septiembre de 1999 esta tendría un incremento del 73.1% con respecto al mismo periodo del año anterior. La utilidad neta por acción se muestra a continuación:
* obsérvese el split de 3 a 1 BALANCE GENERAL AL 30 DE JUNIO 2000.
El activo total creció un 28.8% de Junio de 1999 a Junio de 2000. Los inventarios, los cuales incluyen la reserva territorial y obra en proceso son el activo más importante y tuvieron un crecimiento del 38.9% debido a las compras de terreno. Cabe mencionar que en Diciembre de 1999 se realizo la compra del terreno mas importante en la historia de la compañía, con una superficie de 3.3 millones de M2 y un valor de $250.8 millones (pesos nominales) en el área metropolitana de la ciudad de México, suficiente para aproximadamente 19,500 viviendas de interés social. CAPACIDAD INSTALADA: Para continuar apoyando el incremento de operación, en el trimestre la compañía invirtió en maquinaria y equipo la cantidad de $14.7 millones. Las cuentas por cobrar aumentaron un 12.6% en los últimos doce meses, no obstante en relación a las ventas disminuyeron de 3.0 meses a 2.4 meses al mes de junio del 2000, debido a una estupenda cobranza durante los últimos meses gracias a la dinámica tanto de FOVI como de INFONAVIT. Por motivo del nuevo principio contable D-4, a partir del primer trimestre del año se registraran los impuestos diferidos acumulados como pasivos diferidos, los cuales ascienden a $735.0 millones. Por este motivo el apalancamiento, calculado como total de pasivo a total de activo se encuentra en 39.1%, si no tomáramos en cuenta estos pasivos diferidos el apalancamiento sería de 19.0%. Los pasivos bancarios y bursátiles representan únicamente el 11.5% del pasivo total y el 50.5% del saldo en caja. Por cuestiones de optimización en la operación mantenemos vivos algunos créditos puente con las Sofoles así como otros pasivos, sin embargo tenemos un Balance totalmente sano. Nuestro pasivo circulante se vio incrementado en un 129.4% debido a la compra de terrenos en el transcurso de los últimos doce meses, en los cuales falta por pagar 204.7 millones de pesos, lo cual se ve reflejado en cuentas por pagar. La parte más importante de esta cuenta corresponde a la compra del terreno de Las Americas, para un desarrollo que incluirá aproximadamente 19,500 casas de Interés Social en una extensión de 3.3 millones de metros cuadrados. El capital contable de Consorcio ARA decreció 11.1% debido al efecto del D-4 por $735.0 millones de impuestos diferidos, si no se tomara en cuenta el efecto del D-4, el Capital Contable seria de $2,870.4 millones un 15.1% mayor al de junio de 1999. El número de acciones en circulación al cierre de Junio de 2000 es de 326,922,374. RESERVA TERRITORIAL Consorcio ARA continúa teniendo la reserva territorial optima para su operación desde un punto de vista estratégico, operativo y financiero. Esta reserva asciende a una superficie de 15.0 millones de metros cuadrados suficientes para construir 91,395 viviendas, equivalentes 103,545 viviendas de interés social de ARA. A continuación se desglosa por tipo de vivienda:
Esta reserva territorial se encuentra repartida a lo largo de la República de la siguiente manera:
Es evidente la concentración de nuestra presencia en regiones de alto dinamismo económico y demográfico como lo son el área metropolitana del Valle de México, la franja norte con sus maquiladoras y el sureste turístico del país. Hacia el final de Junio de 2000, la reserva de hipotecas estaba conformada de la siguiente manera:
Cabe mencionar que los niveles de Backlog mencionados son suficientes para más de 1 año de ventas futuras. Sentimos que el nivel optimo del Backlog esta entre 1 y 1.5 años de operación ya que es un Backlog de compromisos de hipoteca mas no de obra. En los próximos seis meses del año se iniciara la venta de desarrollos en los diversos mercados en los que participa Consorcio Ara. A continuación se presenta un desglose:
El pasado día 3 de Abril del 2000 se inauguró el desarrollo "Hacienda del Caribe" en Cancún Quintana Roo el cual contará con 8,381 viviendas de interés social. El 20 de Mayo se llevó a cabo la inauguración de 80 viviendas residenciales en el desarrollo denominado "Claustros de Santa Mónica", en el Estado de México. El 26 de Mayo se inauguró en Mexicali, Baja California el desarrollo "El Campanario" en el cual se construirán 1,187 viviendas de interés social. ARAHORRO Consorcio ARA llevó a acabo el re-lanzamiento de "ARAHORRO" con el cual podrá llegar al mercado de las personas que no son elegibles para recibir un crédito puesto que no pueden comprobar ingresos. ARAHORRO ofrece la posibilidad de reunir un enganche mediante un sencillo plan que inicia con la apertura de una cuenta en las oficinas de cualquiera de los desarrollos habitacionales de Consorcio ARA. Será la propia decisión del ahorrador la que definirá cuánto y cuándo deposita. Es importante mencionar que los depósitos se pueden realizar en distintas sucursales bancarias. El plazo de los pagos es de 6 hasta 24 meses. Este programa esta respaldado por la diferentes Sofoles Hipotecarias que operan en el mercado y los recursos será administrados a través de la mutualista de "Su Casita". El rediseño de ARAHORRO cuenta con beneficios como: acceso a créditos hipotecarios preferenciales del FOVI, preautorización para el crédito, flexibilidad en el plazo de ahorro, que le permite adecuarse a los ingresos del cliente, la capacidad de pago ante la Institución otorgante del crédito, la obtención de rendimientos mensuales durante el plazo de ahorro (desde 6 hasta 24 meses), así como un seguro de vida (opcional) que ampara la entrega de la casa a sus beneficiarios. |
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