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Resultados al Tercer Trimestre del 2000. Pesos de Poder Adquisitivo al 30 de Septiembre de 2000. RESUMEN DE RESULTADOS Tercer Trimestre: · Incremento en unidades del 14.2% con respecto al tercer trimestre de 1999 · Incremento en ventas del 11.0% con respecto al tercer trimestre del año pasado · Incremento de 10.5% en utilidad bruta, tercer trimestre de 1999 a tercer trimestre del 2000, reflejando un margen bruto de 29.0% · Incremento de 10.7% en utilidad de operación con respecto al tercer trimestre del año anterior con un margen de 21.8% · EBITDA creció 10.6% con relación al tercer trimestre de 1999, alcanzando un margen de 23.2% con respecto a ventas · Utilidad neta durante el tercer trimestre creció 11.7% en términos comparables al tercer trimestre de 1999, con un margen neto comparable de 19.4%. Considerando el efecto del impuesto diferido, el margen neto fue de 13.5% UDM a Septiembre del 2000: · Incremento en unidades vendidas del 38.7% durante el periodo de Octubre de 1999 a Septiembre de 2000 comparado con el mismo periodo del año anterior · Incremento en ventas del 37.6% · Incremento de 37.5% en utilidad bruta en los últimos doce meses a Septiembre de 2000 con respecto al mismo periodo del año anterior, reflejando un margen bruto de 29.1% · Incremento en utilidad de operación de 38.1% con respecto al periodo de Octubre de 1998 a Septiembre de 1999, con un margen operativo de 22.0% · EBITDA creció 37.7% con relación al periodo de Octubre de 1998 a Septiembre de 1999, alcanzando un margen de 23.1% con respecto a ventas · La utilidad neta creció 51.7% en términos comparables a los últimos doce meses a septiembre de 2000, con un margen neto comparable de 19.3%. Considerando el efecto del impuesto diferido, el margen neto fue de 15.3% · Al realizar un análisis con información comparable, es decir eliminando los efectos del Boletín D-4 la utilidad por acción fue de $1.88, representando un incremento de 51.7% Balance General al 30 de Septiembre 2000: · El efectivo se mantuvo a niveles muy similares al pasivo con costo · Sin tomar en cuenta los pasivos diferidos, el apalancamiento se mantuvo bajo, a niveles de 16.8% total de pasivos a total de activos. Tomando en cuenta el efecto de los pasivos diferidos, el apalancamiento se encuentra en 38.0% · Al cierre de Septiembre de 2000, Consorcio ARA es dueño al 100% de reserva territorial, suficiente para construir y vender 87,955 casas a plan maestro, equivalentes a 98,092 viviendas de interés social de ARA · Al cierre del trimestre el Backlog alcanzó las 18,108 unidades, suficiente para más de un año de ventas futuras REPORTE DEL DIRECTOR. Durante el tercer trimestre del 2000, Consorcio ARA incrementó sus ventas de unidades en 14.2%. La venta total de vivienda creció de 3,215 unidades durante el tercer trimestre de 1999 a 3,673 unidades en el tercer trimestre de 2000. El desglose de estos datos se encuentra a continuación:
En el transcurso del segundo trimestre iniciamos la venta de vivienda Progresiva de Interés Social, dicha vivienda es un producto muy similar al de Prosavi, colocado a través de Infonavit con un mayor precio de venta, por este motivo hemos renombrado al sector de Prosavi como Prosavi-Progresiva. Las operaciones en este sector tuvieron un crecimiento en el trimestre, registrando un incremento en unidades del 61.2% y del 70.3% en ingresos comparándolos con el mismo trimestre del año anterior. En términos de unidades vendidas, las ventas con financiamiento INFONAVIT aumentaron de 1,591 unidades durante el tercer trimestre de 1999 a 1,651 viviendas durante el tercer trimestre de 2000, lo cual representa un incremento del 3.8% en volumen y de 3.0% en ingresos. El volumen de ventas de FOVI-FOVISSSTE en el trimestre creció un 4.8% con relación al mismo trimestre del año pasado, para cerrar con 1,140 viviendas; representando un incremento de 4.6% en ingresos para llegar a $245.3 millones. Nuestras operaciones dentro del sector de interés social se vieron marcadas por un positivo desempeño durante el tercer trimestre del año. En total, dicha venta creció un 4.2% de 2,679 durante el tercer trimestre de 1999 a 2,791 unidades durante el tercer trimestre de 2000 teniendo una expansión en ingresos del 3.7%. En general dichas operaciones crecieron menos que el global por que los organismos proveedores de hipotecas están en proceso de cerrar el sexenio. Esta tendencia se verá revertida en el transcurso del año siguiente. El sector de tipo medio tuvo un incremento del 69.7% en unidades totales, y sin considerar las asociaciones en participación el crecimiento fue del 49.1%. El incremento en ingresos fué del 49.1% comparándolos con el mismo periodo del año anterior. De las 509 unidades de tipo medio vendidas en el trimestre, se registraron 116 unidades vendidas a través de Bital con el exclusivo programa Bital-ARA y el resto de las unidades vendidas a través de créditos hipotecarios de tipo B3 por parte de FOVI. La línea de negocio de vivienda residencial tuvo un incremento del 20.7% en ingresos de trimestre a trimestre. Las aperturas de Acapulco, Herrerías y Santa Mónica están dando dinamismo a esta línea de negocio. La recuperación económica esperada en México para los próximos años redundará en mayores volúmenes de venta para tipo medio y residencial. Durante el tercer trimestre de 2000 los precios promedio de venta de los productos de Consorcio Ara experimentaron un comportamiento mixto. El precio de venta de vivienda Prosavi-Progresiva incrementó, mientras que el precio de la vivienda Interés Social y residencial se contrajeron y tipo medio se mantuvo. El desglose de esta información se detalla a continuación:
Cabe mencionar que el incremento del 5.6% en el precio promedio de la vivienda Prosavi-Progresiva se debe a la nueva hipoteca Progresiva comercializada por Consorcio ARA y financiada por Infonavit. Así mismo el decremento en precio de residencial obedece a la terminación de pedregal de Tepepan y la entrada en marcha de Herrerías el cual tiene un menor precio. ESTADO DE RESULTADOS, 3° Trimestre de 2000 VS 3° Trimestre de 1999.
El efecto combinado de las ventas causó que los ingresos de Consorcio Ara crecieran 11.0% en términos reales de $718.9 millones durante el tercer trimestre de 1999 a $797.6 millones durante el tercer trimestre del 2000. Como ya se ha comentado el cierre del sexenio ha creado un ajuste en el dinamismo del mercado. Esta tendencia se vera revertida el año próximo. El costo de ventas creció un 11.1% de $509.7 millones al cierre del tercer trimestre de 1999 a $566.5 millones al cierre del tercer trimestre del 2000. Este incremento esta en línea con el experimentado por los ingresos. La utilidad bruta para el tercer trimestre del 2000 fue superior a la del tercer trimestre del año anterior en un 10.5% al alcanzar los $231.2 millones. Lo cual generó un margen bruto global de 29.0% sobre ventas. Los márgenes brutos por segmento son desglosados a continuación:
Debido a la entrada de la nueva vivienda Progresiva en el sector de Prosavi-Progresiva vemos un ligero incremento en el márgen bruto de este sector, ya que se comercializa una vivienda similar a la del Prosavi con un mejor precio. El margen bruto en este sector incremento al 23.1% sobre ventas. El crecimiento de la economía mexicana se comienza a hacer notar en el costo de la mano de obra. Este punto ira haciéndose cada vez mas presente en los márgenes. . GASTOS GENERALES Y DE ADMINISTRACION Los gastos generales y de administración como porcentaje de ventas fueron de 7.1%. Durante el tercer trimestre del 2000, estos ascendieron a $56.9 millones. La utilidad de operación de Consorcio Ara durante el tercer trimestre del 2000 alcanzó los $174.3 millones. Esto representa un incremento real del 10.7% con respecto al tercer trimestre del año anterior. El margen correspondiente alcanzó niveles de 21.8%. Durante el tercer trimestre del 2000, Consorcio Ara generó $184.8 millones de EBITDA, de los cuales solo $10.6 son producto de la depreciación. El margen resultante fue de 23.2% durante el tercer trimestre del 2000. Esta cifra representa un crecimiento del EBITDA de un 10.6% con respecto al tercer trimestre de 1999. COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO El costo integral de financiamiento disminuyó un 80.4% de $13.3 millones durante el tercer trimestre de 1999 a $2.6 millones durante el tercer trimestre del 2000. Su desglose se muestra a continuación:
Los créditos puente y de otra índole contratados causaron que el interés pagado se viera incrementado en un 76.5%. El efectivo del tercer trimestre de 1999 al 2000 se mantuvo en niveles similares, como resultado a las diferencias en las tasas reales del mercado se obtuvo una ganancia de intereses de $13.0 millones un 23.2% menor al del año pasado. Parte de los terrenos que se compraron en la frontera noroeste del país y en la zona metropolitana de la ciudad de México se pacto en dólares y a un plazo corto. Como consecuencia de las fluctuaciones del tipo de cambio tuvieron un efecto favorable de $1.5 millones. El REPOMO se vio disminuido en 133.7% por el efecto de $12.3 millones derivado de registrar el pasivo de los impuestos diferidos desde el principio del año 2000 con la entrada en vigor del nuevo principio de contabilidad D-4. Cabe hacer notar que nuestro EBITDA es 70.7 veces mayor que los 2.6 millones del costo integral de financiamiento y que puede cubrir los intereses pagados en más de 8.6 veces. Las asociaciones en participación han visto su volumen crecer de 66 unidades a 160 unidades. Esto se debe a la entrada de hipotecas B3 de FOVI al mercado, por lo que este trimestre se registraron 124 ventas a través de este tipo de hipotecas. En la participación de este segmento se vio reflejada una perdida de $0.7 millones. Esto se debe al reconocimiento de impuestos derivado de régimen fiscal para las Asociaciones en Participación. Debido a la regla D-4, la compañía registro en el tercer trimestre un impuesto sobre la renta diferido por la cantidad de $59.1 millones y un ISR pagado por $3.9 millones. Así el ISR total alcanzo los $63.0 millones. La utilidad neta total del tercer trimestre del año alcanzó los $108.1 millones con un margen neto de 13.5%. Si no se tomaran en cuenta los efectos del D-4 en el REPOMO y en los impuestos, la utilidad neta comparable con el mismo periodo del año anterior sería de $154.8 millones un 11.7% mayor, el margen neto sería de 19.4%. OCTUBRE de 1999 a SEPTIEMBRE de 2000 (UDM) Los resultados de los últimos doce meses se presentan a continuación:
PRECIOS PROMEDIO (UDM)
ESTADO DE RESULTADOS, (UDM)
UTILIDAD BRUTA (UDM)
COSTO INTEGRAL DE FINANCIAMIENTO (UDM)
UTILIDAD NETA (UDM) La utilidad neta de los últimos doce meses finalizados en Septiembre del 2000 alcanzó los $489.1 millones. Si no se tomara en cuenta los efectos del D-4 en el REPOMO y en los impuestos diferidos, la utilidad neta sería de $616.2 millones, el margen neto sería de 19.3% y la utilidad por acción de $1.88. Tomando en cuenta lo anterior esta tendría un incremento del 52.0% con respecto al mismo periodo del año anterior. La utilidad neta por acción se muestra a continuación:
BALANCE GENERAL AL 30 DE SEPTIEMBRE 2000.
El activo total creció un 22.5% de Septiembre de 1999 a Septiembre de 2000. Los inventarios, los cuales incluyen la reserva territorial y obra en proceso son el activo más importante y tuvieron un crecimiento del 22.6% debido a las compras de terreno denominado “Las Américas”. Cabe mencionar que en Diciembre de 1999 se realizo una muy importante compra de terreno, con una superficie de 3.3 millones de M2 y un valor de $250.8 millones (pesos nominales) en el área metropolitana de la ciudad de México, suficiente para aproximadamente 19,500 viviendas de interés social. CAPACIDAD INSTALADA: Para continuar apoyando el incremento de operación, en lo que va del año la compañía lleva invertido en maquinaria y equipo la cantidad de $50.3 millones. Las cuentas por cobrar disminuyeron un 3.1% en los últimos doce meses, no obstante en relación a las ventas disminuyeron de 3.0 meses a 2.3 meses al mes de septiembre del 2000, debido a una estupenda cobranza durante los últimos meses gracias a la dinámica tanto de FOVI como de INFONAVIT. Por motivo del nuevo principio contable D-4, Los pasivos diferidos ascendieron a $794.2 millones. Por este motivo el apalancamiento, calculado como total de pasivo a total de activo se encuentra en 38.0%, si no tomáramos en cuenta estos pasivos diferidos el apalancamiento sería de 16.8%. Los pasivos con costo representan únicamente el 18.6% del pasivo total y el 65.8% del saldo en caja. Nuestro pasivo circulante se vio incrementado en un 56.9% debido a la compra de terrenos en el transcurso de los últimos doce meses, en los cuales falta por pagar 148.3 millones de pesos, lo cual se ve reflejado en cuentas por pagar. La parte más importante de esta cuenta corresponde a la compra del terreno de Las Américas. El capital contable de Consorcio ARA decreció 11.7% debido al efecto del D-4 por $793.7 millones de impuestos diferidos, si no se tomara en cuenta el efecto del D-4, el Capital Contable seria de $3,114.4 millones un 18.5% mayor al de septiembre de 1999. El número de acciones en circulación al cierre de Septiembre de 2000 es de 327,190374 Consorcio ARA continúa teniendo la reserva territorial optima para su operación desde un punto de vista estratégico, operativo y financiero. Esta reserva asciende a una superficie de 14.7 millones de metros cuadrados suficientes para construir 87,955 viviendas, equivalentes 98,092 viviendas de interés social de ARA. A continuación se desglosa por tipo de vivienda:
Esta reserva territorial se encuentra repartida a lo largo de la República de la siguiente manera:
Es evidente la concentración de nuestra presencia en regiones de alto dinamismo económico y demográfico como lo son el área metropolitana del Valle de México, la franja norte con sus maquiladoras y el sureste turístico del país. Hacia el final de Septiembre de 2000, la reserva de hipotecas estaba conformada de la siguiente manera:
En el trimestre están considerándose 2,000 créditos del esquema Infonavit Aarahorro, con los cual se llegara a 18,108 créditos del backlog. Cabe mencionar que los niveles de Backlog son suficientes para más de 1 año de ventas futuras. Sentimos que el nivel optimo esta entre 1 y 1.5 años de operación ya que es un Backlog de compromisos de hipoteca mas no de obra. ARAHORRO-INFONAVIT Consorcio ARA junto con el Infonavit llevó a cabo el lanzamiento de un programa de ahorro previo y voluntario con la finalidad de que los derechohabientes del Instituto obtengan con mayor facilidad el acceso a un financiamiento para la adquisición de su vivienda. El Patronato del Ahorro Nacional participa en el ahorro. Con el sistema Binomio Arahorro-Infonavit se establece un mecanismo para que los trabajadores logren, a través de depósitos quincenales, una meta de ahorro del 15% del monto máximo de crédito a que tienen derecho, a efecto de adquirir una vivienda nueva en cualquiera de los desarrollo inmobiliarios que Consorcio ARA ofrece. El programa Binomio Arahorro-Infonavit funciona de la siguiente manera: el trabajador se suscribe al programa, y se abre una cuenta en el Patronato del Ahorro Nacional con un depósito mínimo de $500 pesos, y una vez lograda la meta de ahorro, el infonavit aporta el 85% restante y emite la carta de asignación de crédito y se apruebe la adquisición de su vivienda. Es importante destacar que en las oficinas de Consorcio ARA se cuenta con módulos de información. El lanzamiento de este programa cuenta con los beneficios de que el trabajador tiene la certeza de que obtendrá un crédito por parte del instituto al término de su meta y plazo de ahorro, sin necesidad de participar en las convocatorias. Por otra lado el de mejorar la calidad del crédito de interés social, ya que el ahorro previo es una especie de enganche, el cual compromete al derechohabiente a cumplir con los pagos de su hipoteca. Adicionalmente, dada la demanda de vivienda, con una aportación previa por parte del trabajador, el infonavit cuenta con la posibilidad de otorgar un mayor número de hipotecas. |
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